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Cómo buscar terreno para construir una casa y qué tener en cuenta

Sep 20, 2020 | Bioconstrucción, Casa Pasiva, Sin categorizar | 0 Comentarios

El lugar donde sitúes tu casa te ha de transmitir algo especial, debe ser un lugar en el que nos sentimos a gusto, donde queramos envejecer y desconectar.

La primera duda que surge cuando valoramos hacer algo tan significativa en la vida como es construir nuestra casa, es el terreno. A veces quizás un factor que obviamos con demasiada facilidad pero que es clave. Nosotros tenemos más que claro que buscar un terreno es uno de los ámbitos más importantes a tener en cuenta a la hora de construir su casa. El lugar donde sitúes tu casa te ha de transmitir algo especial, debe ser un lugar en el que nos sentimos a gusto, donde queramos envejecer y desconectar. Pero en cuanto al terreno, siempre surgen muchas dudas y no cualquier lugar es bueno para construir una casa. Desde Inkub no gestionamos la búsqueda de terreno pero nos intentamos implicar tanto como podemos en la mayoría de casos para asesorarle y resolver todas las dudas que le puedan surgir. Es por ello que hemos reunido nuestra experiencia a lo largo de los años para montar esta guía para buscar terreno y construir una casa, donde pretendemos resolver la mayoría de dudas con los que nos encontramos habitualmente.

QUÉ TENER EN CUENTA ANTES DE BUSCAR TERRENO

Algo imprescindible para empezar a plantear la búsqueda de terreno es tener claro: ¿Cuál es el máximo que me puedo gastar? Para buscar terreno debemos tener claro nuestro presupuesto máximo para todo el proyecto. Tanto por el terreno como por el proyecto, la casa y las licencias y tasas. En este paso, te puede ser de utilidad el artículo de nuestro blog sobre las Ecohipotecas. ¿Cuántos metros cuadrados de terreno me hacen falta para hacer una casa aislada? Una medida habitual de terreno es 16x30m = 480 m2 pero por normativas, los ayuntamientos te hacen separar 3 m x 3 m x 3 m x 5 m por lado, lo que convierte las medidas reales del terreno en 10x20m, de los que edificables lo son 200 m2 (planta baja). Primero que todo, debes saber si quieres una casa de planta baja o dos plantas. También puede darse el caso de que no por preferencia, sino por necesidad, los m2 que te hacen falta condicionan ir a una casa de una planta o por el contrario te hacen falta dos. Siempre debes consultar la normativa del ayuntamiento sobre los parámetros de edificabilidad, aunque generalmente hablando, a una parcela de 500m2, realmente en planta baja se pueden edificar unos 200m2. Si lo que quieres es una casa de unos 150m2 aproximadamente donde poder tener la casa, jardín con piscina o bien huerto y un garaje o porche para tu vehículo, tienes que ir a buscar un terreno de unos 500m2 aproximados. Para casas de entre 250m2 nos iríamos a terrenos de 1000m2 o 500m2 con dos plantas.

¿Qué características debe tener mi terreno para poder construir una casa?

Posición del terreno respecto al sol:

La orientación del sol en el terreno es un factor clave para elegir entre un terreno u otro. Una casa bioclimática, construida con criterios pasivos debe tener completamente en cuenta la orientación del sol respecto a la construcción. Esto nos permite, junto con un buen aislante, jugar con una temperatura interior idónea tanto en verano como en invierno de manera natural, aprovechando la radiación solar en invierno para calentar nuestra casa y protegiéndonos de ella a verano. Así como crear un espacio saludable donde vivir, ya que la luz del sol aporta muchos beneficios para nuestra salud y la de la estructura de la casa. En pleno siglo XXI y siendo conocedores del alto riesgo en el que se encuentra el planeta, no se puede concebir construir sin tener en cuenta los beneficios que nos aporta el sol. No sólo en salud y aislamiento como ya hemos comentado, sino también como fuente de energía limpia y renovable. En Inkub no concebimos otro tipo de futuro ni de construcción que no tenga en cuenta la energía renovable. Lo ideal es que el terreno nos permita ubicar la zona de día a cara sur. Ya que esto nos permite diseñar las aberturas principales de la casa en esa dirección para optimizar al máximo el calor de la luz solar.

En la cara norte a duras penas recibiremos los rayos del sol y hace que la casa sea inviable en el ámbito térmico. A la hora de plantear la casa priorizaremos las estancias con poco uso en la cara norte, como pueden ser el garaje, trastero, baños … En caso de estar orientado a este y oeste nos permite jugar con el movimiento del sol durante todo el día. Esto nos es interesante por la disposición de los dormitorios y el aprovechamiento de la radiación solar en invierno en especial. Es muy importante visitar el terreno en persona para comprobar que las orientaciones son las adecuadas, ya que el entorno que rodea el terreno puede condicionar la luz aunque la orientación de éste sea la que nos interesa.

Inclinación del terreno:

Por norma general los terrenos que presentan inclinación son más baratos que los planos. Esto se debe a que para poder construir la casa deberá allanar este terreno y esto supone un sobrecoste. Normalmente esta diferencia de precio compensa en cuanto a la construcción, pero no siempre es así, ya que dependerá del terreno en concreto y del diseño de casa que quieras hacer. Es también en este caso que es muy importante contar con el asesoramiento de un arquitecto de confianza. Riesgos de un terreno muy inclinado: El hecho de que una parcela tenga muy pendiente, incrementa muy considerablemente el coste, ya que se deben hacer muros de contención, aportaciones de tierras, los fundamentos suelen ser mucho más caros y complejos, etc.

Resistencia, dureza del terreno y nivel freático:

Seguramente es un factor en el que no habías pensado, pero es extremadamente importante conocer la dureza y resistencia del terreno donde pensamos construir nuestra casa. No será lo mismo en cuanto a planteamiento de cimentación lo que tendremos que hacer en un terreno blando que en uno dónde haya mayoritariamente piedra. La topografía y geología del terreno son factores que condicionan mucho el precio de nuestra casa. Ahora bien, ¿cómo podemos saber la dureza y resistencia del subsuelo del terreno que nos interesa? Desde Inkub siempre recomendamos que se realice un estudio geotécnico de aquel terreno en el que realmente está interesado. Un estudio geotécnico puede costar 1000 € y nos proporciona información sobre las características del subsuelo de nuestro terreno. La resistencia óptima de un terreno es 2 kg / cm². El geólogo o geóloga perfora el terreno y hace pruebas a diferentes puntos de éste para determinar la profundidad de la capa resistente, que es donde tendremos que situar la cimentación. En el mejor de los casos el antiguo propietario o la inmobiliaria puede disponer ya tanto del estudio geotécnico como topográfico, aunque siempre os tendréis que asegurar de la fiabilidad de éste para no encontraros con sorpresas una vez comenzada la obra. Un buen estudio geológico del terreno nos permite crear un presupuesto fiable de cuánto subirá la totalidad de la construcción de la casa, ya que cualquier mínima sorpresa a la hora de hacer la cimentación puede encarecer considerablemente el proyecto. Nivel freático: Es importante conocer si el nivel freático del terreno se encuentra en una cota elevada. El estudio geotécnico nos puede aportar este dato de forma aproximada.

Infraestructuras disponibles que debemos tener en cuenta para el terreno

Es importante saber anticipadamente si disponemos de los servicios de electricidad, línea telefónica, suministro de agua potable, alumbrado y alcantarillado para aguas negras, pavimentación del acceso, ya que si no es así, tendremos que consultar con el ayuntamiento para conocer el coste extra que supondría trasladar estos servicios al terreno.

Normativas que debemos conocer antes de comprar un terreno

– Edificabilidad y ocupación concreta del municipio respecto al terreno. – Normativa de construcción de la zona dentro del municipio donde está situado el terreno. – Futuros planes municipales planteados por el ayuntamiento. – Comprobar que esté libre de posibles afectaciones o cargas. – Límites predefinidos con la calle y vecinos. Para conocer toda esta información, pide al ayuntamiento la ficha urbanística.

¿Dónde y cómo comprar un terreno?

Teniendo en cuenta todos estos puntos con respecto a buscar un terreno que se adapte a vuestras necesidades, requerimientos y presupuesto para construir la casa, podemos empezar a buscar. En Inkub siempre recomendamos que esta búsqueda la hizo a través de una inmobiliaria de confianza, ya que son los que mejor conocen las condiciones y valores reales de los terrenos respecto a los precios de venta. Si por el contrario prefiere hacer la búsqueda por su cuenta a través de internet o particulares, te aconsejamos que antes de tomar cualquier decisión consulte con el arquitecto o constructora, ya que es quien mejor sabrá tener en cuenta los criterios de orientación, topología, pendiente, etc. por la construcción de la casa.

Impuestos sobre la compra de un terreno a tener en cuenta

Es importante conocer los costes totales de comprar un terreno para poder construir la casa, por eso también se deben tener en cuenta otros factores que pueden hacer que posteriormente el coste del terreno suba o por el contrario haga bajar el valor. Los impuestos aplicables a la compra del terreno pueden ser dos: IVA 21%: Si la compra del terreno la realice de empresa en particular, al precio total de venta se lo deberás añadir el 21% de IVA (Impuesto de Valor Añadido) ITP 10%: Si la adquisición del terreno la haces de particular a particular, al precio de venta del terreno le tienes que sumar el impuesto ITP del 10% (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). A todo esto tienes que sumar los costes del notario y de registro que puede subir sobre los 2.000 € aproximados. Una vez has encontrado el terreno que se adapta a tus gustos, posibilidades y necesidades, tienes que firmar un contrato de arras y posteriormente uno de compraventa. DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE ARRAS El contrato de compraventa es el documento que oficializa la compraventa de una propiedad, es el paso final y donde figura toda la información y características referentes al terreno en cuestión, así como el precio acordado entre las dos partes. El contrato de arras es un «acuerdo accesorio» y previo a la compraventa que normalmente consiste en la entrega al vendedor, por parte del futuro comprador, de una cantidad de dinero vinculados a la compraventa que se quiere llevar a cabo, generalmente entre el 10 y 20% del precio de venta. Este contrato asegura la reserva del terreno con el tiempo suficiente para realizar los trámites burocráticos necesarios previos a la compra del terreno. En caso de finalmente no proceder con la compra del terreno, la persona que ha reservado este, pierde la cantidad abonada por la reserva.

Esperamos que esta guía completa de cómo buscar terreno para construir una casa te ayude en el proceso. No dudes en compartir tus dudas con nosotros, bien a través de los comentarios, enviando un email a info@inkub.cat o haciendo una llamada a nuestro equipo de INKUB, ¡estaremos encantados de ayudarle en lo que podamos!

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