Com buscar terreny per construir una casa i què tenir en compte
El lloc on situïs la teva casa t’ha de transmetre quelcom especial, ha de ser un lloc en el qual ens sentim a gust, on vulguem envellir i desconnectar.
El primer dubte que sorgeix quan valorem fer una cosa tan significativa en la vida com és construir casa nostra, és el terreny. A vegades potser un factor que obviem amb massa facilitat però que és clau.
Nosaltres tenim més que clar que buscar un terreny és un dels àmbits més importants a tenir en compte a l’hora de construir casa vostra. El lloc on situïs la teva casa t’ha de transmetre quelcom especial, ha de ser un lloc en el qual ens sentim a gust, on vulguem envellir i desconnectar. Però pel que fa al terreny, sempre sorgeixen molts dubtes i no qualsevol lloc és bo per construir una casa.
Des d’Inkub no gestionem la recerca de terreny però ens intentem implicar tant com podem en la majoria de casos per assessorar-vos i resoldre tots els dubtes que us puguin sorgir.
És per això que hem reunit la nostra experiència al llarg dels anys per muntar aquesta guia per buscar terreny i construir una casa, on pretenem resoldre la majoria de dubtes amb els quals ens trobem habitualment.
QUÈ TENIR EN COMPTE ABANS DE BUSCAR TERRENY
Una cosa imprescindible per començar a plantejar la recerca de terreny és tenir clar:
Quin és el màxim que em puc gastar?
Per buscar terreny hem de tenir clar el nostre pressupost màxim per tot el projecte. Tant pel terreny com pel projecte, la casa i les llicències i taxes. En aquest pas, et pot ser d’utilitat l’article del nostre blog sobre les Ecohipotèques.
Quants metres quadrats de terreny em fan falta per fer una casa aïllada?
Una mesura habitual de terreny és 16x30m = 480m2 però per normatives, els ajuntaments et fan separar 3m x 3m x 3m x 5m per costat, fet que converteix les mesures reals del terreny en 10x20m, dels quals edificables ho són 200m2 (planta baixa).
Primer que tot, has de saber si vols una casa de planta baixa o dues plantes. També es pot donar el cas que no per preferència, sinó per necessitat, els m2 que et fan falta condicionen anar a una casa d’una planta o per contra te’n fan falta dos.
Sempre has de consultar la normativa de l’ajuntament sobre els paràmetres d’edificabilitat, tot i que generalment parlant, a una parcel·la de 500m2, realment en planta baixa es poden edificar uns 200m2.
Si el que vols és una casa d’uns 150m2 aproximadament on poder tenir la casa, jardí amb piscina o bé hort i un garatge o porxo pel teu vehicle, has d’anar a buscar un terreny d’uns 500m2 aproximats.
Per cases d’entre 250m2 ens n’aniríem a terrenys de 1000m2 o 500m2 amb dues plantes.
Quines característiques ha de tenir el meu terreny per poder construir una casa?
Posició del terreny respecte al sol:
L’orientació del sol al terreny és un factor clau per escollir entre un terreny o un altre.
Una casa bioclimàtica, construïda amb criteris passius ha de tenir completament en compte l’orientació del sol respecte la construcció. Això ens permet, juntament amb un bon aïllant, jugar amb una temperatura interior idònia tant a l’estiu com a l’hivern de manera natural, aprofitant la radiació solar a l’hivern per escalfar casa nostra i protegint-nos d’ella a l’estiu. Així com crear un espai saludable on viure, ja que la llum del sol aporta molts beneficis per la nostra salut i la de l’estructura de la casa.
En ple segle XXI i essent coneixedors de l’alt risc en el qual es troba el planeta, no es pot concebre construir sense tenir en compte els beneficis que ens aporta el sol. No només en salut i aïllament com ja hem comentat, sinó també com a font d’energia neta i renovable. A Inkub no concebem un altre tipus de futur ni de construcció que no tingui en compte l’energia renovable.
L’ideal és que el terreny ens permeti ubicar la zona de dia a cara sud. Ja que això ens permet dissenyar les obertures principals de la casa en aquella direcció per optimitzar al màxim l’escalfor de la llum solar.
A la cara nord a dures penes rebrem els rajos del sol i fa que la casa sigui inviable en l’àmbit tèrmic. A l’hora de plantejar la casa prioritzarem les estances amb poc ús a la cara nord, com poden ser el garatge, traster, banys…
En cas d’estar orientat a est i oest ens permet jugar amb el moviment del sol durant tot el dia. Això ens és interessant per la disposició dels dormitoris i l’aprofitament de la radiació solar a l’hivern en especial.
És molt important visitar el terreny en persona per comprovar que les orientacions són les adequades, ja que l’entorn que envolta el terreny pot condicionar la llum encara que l’orientació d’aquest sigui la que ens interessa.
Inclinació del terreny:
Per norma general els terrenys que presenten inclinació són més barats que els plans. Això és degut al fet que per poder construir la casa s’haurà d’aplanar aquest terreny i això suposa un sobrecost.
Normalment aquesta diferència de preu compensa pel que fa a la construcció, però no sempre és així, ja que dependrà del terreny en concret i del disseny de casa que vulguis fer. És també en aquest cas que és molt important comptar amb l’assessorament d’un arquitecte de confiança.
Riscos d’un terreny molt inclinat:
El fet que una parcel·la tingui molt pendent, incrementa molt considerablement el cost, ja que s’han de fer murs de contenció, aportacions de terres, els fonaments solen ser molt més cars i complexos, etc.
Resistència, duresa del terreny i nivell freàtic:
Segurament és un factor en el qual no havies pensat, però és extremadament important conèixer la duresa i resistència del terreny on pensem construir casa nostra. No serà el mateix pel que fa a plantejament de fonamentació el que haurem de fer en un terreny tou que en un on hi hagi majoritàriament pedra. La topografia i geologia del terreny són factors que condicionen molt el preu de casa nostra.
Ara bé, com podem saber la duresa i resistència del subsòl del terreny que ens interessa?
Des d’Inkub sempre recomanem que es realitzi un estudi geotècnic d’aquell terreny en el qual realment esteu interessats. Un estudi geotècnic pot costar 1000 € i ens proporciona informació sobre les característiques del subsòl del nostre terreny. La resistència òptima d’un terreny és 2 kg/cm². El geòleg o geòloga perfora el terreny i fa proves a diferents punts d’aquest per determinar la profunditat de la capa resistent, que és on haurem de situar la fonamentació.
En el millor dels casos l’antic propietari o la immobiliària pot disposar ja tant de l’estudi geotècnic com topogràfic, tot i que sempre us n’haureu d’assegurar de la fiabilitat d’aquest per no trobar-vos amb sorpreses una vegada començada l’obra.
Un bon estudi geològic del terreny ens permet crear un pressupost fiable de què pujarà la totalitat de la construcció de la casa, ja que qualsevol mínima sorpresa a l’hora de fer la fonamentació ens pot encarir molt considerablement el projecte.
Nivell freàtic: És important conèixer si el nivell freàtic del terreny es troba en una cota elevada. L’estudi geotècnic ens pot aportar aquesta dada de manera aproximada.
.
Infraestructures disponibles que hem de tenir en compte pel terreny
És important saber anticipadament si disposem dels serveis d’electricitat, línia telefònica, subministrament d’aigua potable, enllumenat i clavegueram per aigües negres, pavimentació de l’accés, ja que si no és així, haurem de consultar amb l’ajuntament per conèixer el cost extra que suposaria traslladar aquests serveis al terreny.
Normatives que hem de conèixer abans de comprar un terreny
- Edificabilitat i ocupació concreta del municipi respecte al terreny.
- Normativa de construcció de la zona dins del municipi on està situat el terreny.
- Futurs plans municipals plantejats per l’ajuntament.
- Comprovar que estigui lliure de possibles afectacions o càrregues.
- Límits predefinits amb el carrer i veïns.
Per conèixer tota aquesta informació, demana a l’ajuntament la fitxa urbanística.
On i com comprar un terreny
Tenint en compte tots aquests punts pel que fa a buscar un terreny que s’adapti a les vostres necessitats, requeriments i pressupost per construir la casa, podem començar a buscar.
A Inkub sempre recomanem que aquesta cerca la féu a través d’una immobiliària de confiança, ja que són els que millor coneixen les condicions i valors reals dels terrenys respecte als preus de venta. Si per contrari preferiu fer la cerca pel vostre compte a través d’internet o particulars, us aconsellem que abans de prendre qualsevol decisió consulteu amb l’arquitecte o constructora, ja que és qui millor sabrà tenir en compte els criteris d’orientació, topologia, pendent, etc. per la construcció de la casa.
Impostos sobre la compra d’un terreny a tenir en compte
És important conèixer els costos totals de comprar un terreny per poder construir la casa, per això també s’han de tenir en compte altres factors que poden fer que posteriorment el cost del terreny pugi o per contra en faci baixar el valor.
Els impostos aplicables a la compra del terreny poden ser dos:
IVA 21%: Si la compra del terreny la realitzeu d’empresa a particular, al preu total de venda l’hi hauràs d’afegir el 21% d’IVA (Impost de Valor Afegit)
ITP 10%: Si l’adquisició del terreny el fas de particular a particular, al preu de venda del terreny l’hi has de sumar l’impost ITP del 10% (Impost de Transmissions Patrimonials).
A tot això hi has de sumar els costos del notari i de registre que pot pujar sobre els 2000 € aproximats.
Una vegada has trobat el terreny que s’adapta als teus gustos, possibilitats i necessitats, has de firmar un contracte d’arres i posteriorment un de compravenda.
DIFERÈNCIES ENTRE EL CONTRACTE DE COMPRAVENDA I EL CONTRACTE D’ARRES
El contracte de compravenda és el document que oficialitza la compravenda d’una propietat, és el pas final i on figura tota la informació i característiques referents al terreny en qüestió, així com el preu acordat entre les dues parts.
El contracte d’arres és un “acord accessori” i previ a la compravenda que normalment consisteix en el lliurament al venedor, per part del futur comprador, d’una quantitat de diners vinculats a la compravenda que es vol portar a terme, generalment entre el 10 i 20% del preu de venda. Aquest contracte assegura la reserva del terreny amb el temps suficient per realitzar els tràmits burocràtics necessaris previs a la compra del terreny. En cas de finalment no procedir amb la compra del terreny, la persona que ha reservat aquest perd la quantitat abonada per la reserva.
Esperem que aquesta guia completa de com buscar terreny per construir una casa t’ajudi en el procés.
No dubtis en compartir els teus dubtes amb nosaltres, bé a través dels comentaris, enviant-nos un email a info@inkub.cat o fent una trucada al nostre equip d’INKUB, estarem encantats d’ajudar en el que puguem!
0 Comments